位于犹他州艾文斯市、毗邻锡安国家公园的黑沙漠度假村（Black Desert Resort）一期已于10月软性开业。这一占地630英亩的开发项目包含度假酒店、水疗中心、高尔夫球场、约1000套公寓以及19万平方英尺的商业空间（含商铺和餐厅）。

这家注重可持续发展的度假村，通过商业物业评估清洁能源（C-PACE）融资，安装了节能型暖通空调系统、保温材料，并实施了抗震加固和节水措施。

“我们希望以环境可持续且对社区负责的方式开发物业，让社区为之自豪。”度假村所有者、商业地产投资公司Reef Capital Partners的首席财务官Jon Day表示，“灌溉系统和水储存设施将节水作为首要考量，这在犹他州这样的沙漠地区尤为重要。”

管理合伙人Patrick Manning列举了度假村的其他可持续特色：采用以太网低压供电，“整个物业的照明、安防摄像头和门锁仅使用10伏电压，”他说，“C-PACE帮助我们实现了这一目标以及节水措施。正因为C-PACE，我们得以资助银行不愿支持的工程。”Manning称这一体验“顺畅无阻”。

为该度假村提供1.53亿美元C-PACE融资的Petros PACE Finance公司，在2022年10月交易完成时称该项目为“C-PACE历史上最大单笔交易”。Day表示，度假村获得了30年期、利率7%、摊销期25年的融资安排。

该机制“看起来完全像一项税收评估。没有普通抵押贷款中的那种契约条款，也没有额外抵押物。”

Mansoor Ghori

Petros PACE Finance创始人兼首席执行官

C-PACE正日益受到商业地产业主和运营商的青睐，用于资助可持续升级项目，包括改造和能效提升工程。在适用地区，它为寻求长期融资且月供较低的设施提供了有吸引力的选择，R-Zero首席执行官Jennifer Nuckles表示。

C-PACE融资的特点

通过C-PACE，建筑业主和运营商通常可获得最长30年的长期、固定利率、无追索权融资，用于提升能源或水效的房地产项目，包括改造、升级和可再生能源安装。据投资公司Peachtree Group称，利率可能低至7%。该公司表示已促成91笔C-PACE交易，总额达9.25亿美元。

该融资还有其他优势。该机制“看起来完全像一项税收评估。没有普通抵押贷款中的那种契约条款，也没有额外抵押物，”Petros PACE Finance创始人兼首席执行官Mansoor Ghori表示。据其网站介绍，该公司已在17个州和华盛顿特区资助C-PACE交易。Ghori称，一个项目通常能获得的C-PACE资金上限约为建筑价值的30%。

同样值得注意的是，还款与进行能效提升的建筑绑定，而非与业主绑定，Norton Rose Fulbright律所合伙人Patrick Dolan和Anna Lee在一份报告中指出。该律所曾代表Petros完成纽约市首笔C-PACE融资交易。那笔交易价值8900万美元，于2021年为华尔街地区一栋建筑的能效提升而完成。

C-PACE融资“已从小众产品转变为相当主流的融资工具。现在触及了以前不存在的机构客户群，这在很大程度上归功于立法扩展和教育资源，”明尼阿波利斯PACE Loan Group首席执行官Rafi Golberstein表示。该公司在全美提供C-PACE融资。

州级进展与障碍

州或地方政府必须通过立法启用C-PACE融资，然后启动项目使其在该辖区可用。据PACENation网站，华盛顿特区和40个州已通过PACE授权立法，而特区和30多个州拥有活跃的C-PACE项目。

北卡罗来纳州是最近批准C-PACE立法的州之一，于7月签署，紧随佐治亚州和爱达荷州去年早些时候的立法之后。

明尼苏达州于5月签署法律，将C-PACE融资的最长年限从20年延长至30年，并将贷款价值比从20%提高至30%。修订还扩大了PACE合格项目的范围，纳入建筑韧性提升和节水措施。Golberstein表示，该州项目现在资助包括燃料转换在内的能源项目，且不再要求合格能源项目降低净能耗，前提是温室气体排放减少。

“C-PACE可为难以融资的项目或股权状况较弱的借款人提供重要助力——但拥有强劲资产负债表的成熟开发商可能看不到同样的好处。”

Chris Nevin

First National Bank机构房地产中西部区域经理

马里兰州要求摊销期不超过20年，这使得该机制在该州财务吸引力降低，First National Bank机构房地产中西部区域经理Chris Nevin表示。

在考虑特定项目是否采用C-PACE融资时，“必须具有良好的财务意义。C-PACE可为难以融资的项目或股权状况较弱的借款人提供重要助力——但拥有强劲资产负债表的成熟开发商可能看不到同样的好处，”Nevin说，“事实上，在某些情况下，长期来看反而会增加成本。”

尽管明尼苏达等州在扩展C-PACE方面取得进展，纽约市却面临更具挑战性的路径。该市于2019年根据《气候动员法案》建立了C-PACE项目，但据PACE Loan Group称，自2021年以来仅完成三笔交易。

一个障碍是要求所有项目达到储蓄投资比（SIR）为1.0或更高。这意味着“预计能源节省必须等于或超过投资成本”，且“项目必须证明每寻求一美元PACE资金就能节省一美元”，North Bridge创始人兼首席执行官Laura Rapaport表示。该公司为全美机构商业地产开发商提供C-PACE融资。

然而，8月，纽约州能源研究与开发局更新了其州级指南，取消了某些项目的SIR要求，包括符合C-PACE资格的新建和重大翻新项目、将完全电气化的改造项目，以及安装符合特定能效标准的暖通空调、通风或热水系统的项目。这些变更适用于纽约州全境；纽约市加速器PACE融资项目也于8月更新了其指南，以反映这些变化。

“SIR要求此前限制了C-PACE的采用，因为许多项目难以证明即时成本平价，”Rapaport说，“随着SIR障碍的消除以及新建和重大翻新项目的纳入，我们预计纽约市的C-PACE采用将迅速扩大。”

C-PACE与跨州项目

尽管C-PACE融资具有吸引力，但其逐州性质可能让管理多州投资组合的建筑业主和开发商犹豫。“每个州都有自己的税法，”Golberstein说。希望用其改造多个州物业的公司需要在每个州分别获得融资。

“当我们考虑较大的房地产投资信托基金或在三四个州或市场拥有投资组合的区域业主时，关键在于做一笔小交易并试行。如果可行，再在适用的情况下复制到整个投资组合，”Golberstein说。

Nuckles建议拥有大型投资组合的业主进行全组合审计，以识别具有最高成本节省潜力的物业。“我会根据组合内物业的具体需求定制每笔C-PACE交易，”她说，“改进措施也总是可以分阶段实施。”

Golberstein强调了各州项目的相似性。“所以，如果你在田纳西州做过PACE，那么在Nebraska做PACE会惊人地相似。会有一些细微差别，但总体而言，流程是相同的。因此，真正的问题在于你是否位于PACE合格州，”他说。

然而，JLL美洲ESG价值与风险主管Jaime Del Álamo看到了更多差异。“C-PACE在更区域性的层面运作，各州条件差异很大，规则、供应商可用性甚至资格都不同，”Del Álamo表示，他目前正参与几笔C-PACE融资交易。“在个案基础上，它是极佳的融资替代方案，但我认为它目前还不够成熟，无法建议单一业主在全国范围内使用，并说‘好，我们可以用C-PACE为分布在全国的X处物业融资’，因为目前每个市场甚至市场表现都存在许多细微差别。”

Nuckles指出了C-PACE项目资助的改进带来的长期益处，包括降低维护和运营成本以及减少能耗。

C-PACE“适应性强且成本效益高，”Nuckles说，“它是房地产行业演变的象征，正朝着更可持续的未来迈进。”