位于犹他州艾文斯市、毗邻锡安国家公园的黑沙漠度假村项目一期已于去年10月试营业。这一占地630英亩的开发项目包含度假酒店、水疗中心、高尔夫球场、约1000套公寓以及19万平方英尺的商业空间（含商铺与餐厅）。

这座注重可持续理念的度假村，通过商业地产清洁能源评估融资（C-PACE）为高效暖通空调系统、保温隔热、抗震加固及节水措施提供资金支持。

“我们希望以环境可持续且对社区负责的方式开发项目，让社区为之自豪。”项目业主、商业地产投资公司Reef Capital Partners的首席财务官Jon Day表示，“灌溉系统与储水设施将节水作为首要考量，这在犹他这样的沙漠地区尤为重要。”

管理合伙人Patrick Manning列举了度假村的其他可持续特征：项目采用低压以太网供电，“全项目照明、安防摄像头与门锁仅使用10伏电压”。他说：“C-PACE帮助我们实现了这一目标以及节水措施。借助C-PACE，我们获得了银行不愿提供的融资。”Manning形容这一过程“非常顺畅”。

为该项目提供1.53亿美元C-PACE融资的Petros PACE Finance，在2022年10月交易完成时称黑沙漠度假村项目为“C-PACE历史上最大单笔交易”。Day透露，该度假村获得了期限30年、利率7%、摊销期25年的融资安排。

该机制“看起来完全像一项税收评估。没有普通抵押贷款中常见的限制性条款，也没有额外抵押物”。

Mansoor Ghori

Petros PACE Finance创始人兼首席执行官

C-PACE正逐渐成为商业地产业主与运营商为可持续改造（包括翻新与能效提升项目）融资的重要途径。R-Zero首席执行官Jennifer Nuckles指出，在已实施该机制的司法管辖区，对于寻求长期融资且月供较低的设施而言，C-PACE颇具吸引力。

C-PACE融资的特点

通过C-PACE，建筑业主与运营商通常可获得最长30年的长期、固定利率、无追索权融资，用于提升能源或用水效率的房地产项目，包括翻新、升级及可再生能源安装。据投资公司Peachtree Group介绍，利率可能低至7%起。该公司表示已促成91笔C-PACE交易，总额达9.25亿美元。

该融资还有其他优势。该机制“看起来完全像一项税收评估。没有普通抵押贷款中常见的限制性条款，也没有额外抵押物。”Petros PACE Finance创始人兼首席执行官Mansoor Ghori表示。据其网站介绍，该公司已在17个州及华盛顿特区资助C-PACE交易。Ghori称，一个项目通常可获得的最大C-PACE资金约为该建筑价值的30%。

同样值得注意的是，据Norton Rose Fulbright律所合伙人Patrick Dolan与Anna Lee的一份报告，还款与进行能效改造的建筑挂钩，而非与业主挂钩。该律所曾代表Petros完成纽约市首笔C-PACE融资交易。这笔价值8900万美元的交易于2021年完成，用于华尔街地区一栋建筑的能效提升。

C-PACE融资“已从一种利基产品转变为相当主流的融资工具。现在触及的机构客户群体是以前不存在的，这在很大程度上归功于立法扩展与教育资源普及。”总部位于明尼阿波利斯的PACE Loan Group首席执行官Rafi Golberstein表示。该公司在全美提供C-PACE融资。

各州进展与障碍

C-PACE融资须由州或地方政府通过立法授权，随后启动项目方可在该辖区使用。据PACENation网站数据，华盛顿特区及40个州已通过PACE授权立法，其中华盛顿特区及30多个州已有活跃的C-PACE项目。

北卡罗来纳州是最近批准C-PACE立法的州之一，于去年7月签署法案，紧随佐治亚州与爱达荷州在去年早些时候的立法之后。

明尼苏达州于去年5月签署法案，将C-PACE融资最长期限从20年延长至30年，并将贷款价值比从20%提高至30%。修订还扩大了PACE合格项目范围，纳入建筑韧性提升与节水措施。Golberstein表示，该州项目现可为包括燃料转换在内的能源项目提供融资，且只要温室气体排放减少，不再要求合格能源项目降低净能耗。

“C-PACE可为难以融资的项目或股权状况较弱的借款人提供重要助力——但拥有雄厚资产负债表的成熟开发商可能看不到同样的好处。”

Chris Nevin

First National Bank机构房地产中西部区域经理

马里兰州要求摊销期限不超过20年，这使得该机制在该州的财务吸引力下降。First National Bank机构房地产中西部区域经理Chris Nevin如此表示。

在考虑为特定项目采用C-PACE融资时，“必须具有良好财务意义。C-PACE可为难以融资的项目或股权状况较弱的借款人提供重要助力——但拥有雄厚资产负债表的成熟开发商可能看不到同样的好处。”Nevin说，“事实上，在某些情况下，长期来看反而可能增加成本。”

尽管明尼苏达等州在扩展C-PACE方面取得进展，纽约市却面临更具挑战性的路径。该市于2019年根据《气候动员法案》建立了C-PACE项目，但据PACE Loan Group称，自2021年以来仅完成三笔交易。

一个障碍是要求所有项目达到储蓄投资比（SIR）不低于1.0。这意味着“预计能源节约必须等于或超过投资成本”，且“项目须证明每申请一美元PACE资金就能节省一美元”。North Bridge创始人兼首席执行官Laura Rapaport表示。该公司为全美机构商业地产开发商提供C-PACE融资。

然而，去年8月，纽约州能源研究与开发局更新了州指导方针，取消了某些项目的SIR要求，包括符合C-PACE资格的新建与重大翻新项目、将实现建筑全面电气化的改造项目，以及安装符合特定能效标准的暖通空调、通风或热水系统的项目。这些变更适用于纽约州全境；纽约市Accelerator PACE融资项目也于8月更新了指导方针，以反映这些变化。

“SIR要求此前限制了C-PACE的采用，因为许多项目难以证明即时成本对等。”Rapaport表示，“随着SIR障碍的消除以及新建与重大翻新项目的纳入，我们预计纽约市的C-PACE采用将迅速扩大。”

C-PACE与跨州项目

尽管C-PACE融资颇具吸引力，但各州项目各自为政的特点，可能让管理跨州资产组合的建筑业主与开发商有所顾虑。“每个州都有自己的税法。”Golberstein说。希望在多个州改造物业的公司需在每州分别获得融资。

“当我们考虑大型房地产投资信托基金或在三四个州或市场拥有资产组合的区域性业主时，关键在于先做一笔小交易进行尝试。如果可行，再在适用范围内复制到整个资产组合。”Golberstein说。

Nuckles建议拥有大型资产组合的业主进行全组合审计，以识别具有最高成本节约潜力的物业。“我会针对组合内物业的具体需求定制每笔C-PACE交易。”她说，“改造也始终可以分阶段实施。”

Golberstein强调各州项目的相似性。“所以，如果你在田纳西州做过PACE，在内布拉斯加州做PACE会出奇地相似。会有一些细微差别，但总体而言流程相同。因此，真正的问题在于你是否身处PACE合格州。”他说。

然而，JLL美洲ESG价值与风险主管Jaime Del Álamo看到了更多差异。他目前正参与几笔C-PACE融资交易。

“C-PACE更偏区域性运作，各州条件差异很大，规则、服务商可及性甚至资格要求都不尽相同。”Del Álamo说，“就单个项目而言，它是极佳的融资替代方案，但我认为目前其成熟度还不足以指导单一业主在全国范围内使用，并说‘我们可以用C-PACE为分布在全国的X处物业融资’，因为目前各市场乃至市场表现都存在大量细微差别。”

Nuckles指出，C-PACE项目资助的改造可带来长期效益，包括降低维护与运营成本以及减少能耗。

C-PACE“具有适应性与成本效益”。Nuckles说，“它象征着房地产行业的演变，正朝着更加可持续的未来迈进。”